Usucapião Extrajudicial: Como Regularizar o Imóvel Direto no Cartório

O que é usucapião extrajudicial e qual o fundamento legal

Usucapião extrajudicial é o procedimento pelo qual a aquisição da propriedade pela posse prolongada é reconhecida diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, sem ação judicial. Ao final, o oficial registra o domínio em nome do requerente na matrícula do imóvel, produzindo o mesmo resultado prático de uma sentença de usucapião.

O fundamento está no art. 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), incluído pelo art. 1.071 do Código de Processo Civil de 2015 e alterado pela Lei nº 13.465/2017 e pela Lei nº 14.382/2022. A regulamentação nacional do procedimento foi feita pelo Provimento nº 65/2017 da Corregedoria Nacional de Justiça, hoje substituído pelo Provimento nº 149/2023, que instituiu o Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial e disciplina a usucapião extrajudicial a partir do art. 398. Os requisitos de direito material são os mesmos da via judicial: as modalidades e prazos dos arts. 1.238 a 1.244 do Código Civil, dos arts. 183 e 191 da Constituição e do Estatuto da Cidade.

A lógica do instituto é a desjudicialização: quando não há conflito sobre a posse nem sobre os limites do imóvel, não há razão para ocupar o Judiciário com um procedimento essencialmente documental. A contrapartida é que o consenso se torna condição de viabilidade.

Quem pode requerer e quais os requisitos

Pode requerer o reconhecimento extrajudicial quem preenche os requisitos da modalidade de usucapião invocada: posse mansa, pacífica e ininterrupta pelo prazo legal, exercida com ânimo de dono, somados os requisitos específicos de cada espécie — justo título e boa-fé na ordinária, metragem e destinação de moradia nas especiais. A posse pode ser somada à dos antecessores.

A representação por advogado é obrigatória. O art. 216-A da Lei de Registros Públicos e o Provimento nº 149/2023 exigem que o requerente esteja assistido por advogado ou defensor público, com poderes específicos. Havendo mais de um requerente, o Provimento nº 149/2023 admite o pedido conjunto nos casos de exercício comum da posse.

O pedido é dirigido ao Registro de Imóveis da circunscrição onde está o imóvel; situado o bem em mais de uma circunscrição, é competente o registrador da área onde se encontra a maior parte dele. A existência de ônus ou gravame na matrícula não impede, por si só, o reconhecimento extrajudicial — como aquisição originária, a usucapião não preserva gravames vinculados ao titular anterior.

O ponto que define a viabilidade é o consenso: ausência de oposição do titular registral, dos confrontantes e de terceiros interessados. Instrução documental incompleta e enquadramento equivocado da modalidade são as causas mais comuns de exigências e de indeferimento pelo oficial.

Análise de viabilidade da usucapião extrajudicial
Verificamos a matrícula, a documentação da posse e a situação dos confrontantes antes de protocolar o pedido no cartório.

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Ata notarial e documentos do pedido

A peça central do procedimento é a ata notarial, lavrada por tabelião de notas, na qual se atesta o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, com as circunstâncias que a caracterizam. O tabelião pode colher depoimentos de testemunhas e de confrontantes e reunir outras informações que considere necessárias à instrução. Os atos notariais eletrônicos, pela plataforma e-Notariado, também estão disciplinados no Provimento nº 149/2023.

Além da ata, o requerimento é instruído com planta e memorial descritivo assinados por profissional legalmente habilitado, com a respectiva anotação de responsabilidade técnica, e com a assinatura dos titulares de direitos reais e dos confrontantes — na própria planta ou em documento autônomo de anuência. Somam-se as certidões negativas dos distribuidores do foro da situação do imóvel e do domicílio do requerente e, conforme o caso, o justo título e os comprovantes de posse, como contas de consumo e carnês de IPTU.

Não são considerados confrontantes, para fins de anuência, os titulares de direitos reais de garantia sobre os imóveis contíguos, como credores hipotecários. Falecido o confrontante ou o titular de direito real, seus herdeiros podem assinar a planta e o memorial, mediante escritura pública declaratória de únicos herdeiros.

Procedimento no registro de imóveis

Protocolado o requerimento, o oficial autua o pedido e promove as notificações necessárias. Os titulares de direitos reais e os confrontantes que não tenham assinado a planta ou apresentado anuência expressa são notificados para se manifestar no prazo de quinze dias. As Fazendas Públicas da União, do Estado, do Distrito Federal e do Município são cientificadas para manifestar eventual interesse.

Para dar ciência a terceiros interessados, publica-se edital, admitida a forma eletrônica na disciplina do Provimento nº 149/2023. Aqui está o ponto que sustenta a celeridade do rito: desde a alteração promovida pela Lei nº 13.465/2017, o silêncio dos notificados é interpretado como concordância — na redação original do art. 216-A, a ausência de resposta equivalia a discordância e inviabilizava o procedimento.

Não havendo impugnação e estando a documentação regular, o oficial registra a aquisição na matrícula do imóvel em nome do requerente. Persistindo exigências que o requerente entenda indevidas, cabe a suscitação de dúvida, na forma do art. 198 da Lei de Registros Públicos, submetendo a questão ao juízo corregedor competente.

Impugnação e remessa ao Judiciário

A impugnação apresentada por titular de direitos reais, confrontante, terceiro interessado ou ente público é o obstáculo típico do procedimento. Como o oficial de registro não tem competência para decidir litígio, a impugnação fundamentada leva à remessa dos autos à via judicial, onde a usucapião será apreciada pelo procedimento comum.

A remessa não anula o trabalho realizado. A ata notarial, a planta, o memorial e as certidões já produzidos aproveitam-se como prova documental no processo judicial, encurtando a instrução. Tampouco há preclusão: o interessado pode, em tese, retomar a via extrajudicial se a controvérsia for superada — por exemplo, com a obtenção posterior da anuência antes recusada.

Conclusão

A usucapião extrajudicial converte posse prolongada em propriedade registrada sem processo judicial, com fundamento no art. 216-A da Lei de Registros Públicos e na disciplina do Provimento nº 149/2023 do CNJ, que substituiu o Provimento nº 65/2017. O êxito depende de três elementos: ata notarial bem instruída, documentação técnica com planta e memorial assinados por profissional habilitado, e ausência de impugnação — regra reforçada pela interpretação do silêncio como concordância, introduzida pela Lei nº 13.465/2017. Havendo oposição fundamentada, os autos seguem para a via judicial, aproveitando-se a prova já produzida. A análise prévia da matrícula, da cadeia possessória e da disposição dos confrontantes define a viabilidade do caminho de cartório.

Perguntas frequentes

O que é usucapião extrajudicial?

É o reconhecimento da usucapião diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, sem ação judicial, com base no art. 216-A da Lei de Registros Públicos e no Provimento nº 149/2023 do CNJ. Ao final, o oficial registra a propriedade em nome do requerente na matrícula do imóvel.

Preciso de advogado para fazer usucapião no cartório?

Sim. O art. 216-A da Lei de Registros Públicos e o Provimento nº 149/2023 exigem que o requerente esteja assistido por advogado ou defensor público, com poderes específicos. Sem essa representação, o pedido não é processado.

O que acontece se um confrontante não responder à notificação?

O silêncio é interpretado como concordância. Essa regra foi introduzida pela Lei nº 13.465/2017: na redação original do art. 216-A, a ausência de resposta equivalia a discordância e inviabilizava o procedimento. O prazo para manifestação é de 15 dias.

A ata notarial é obrigatória?

Sim. A ata notarial, lavrada por tabelião de notas, é a peça que atesta o tempo e as circunstâncias da posse, podendo incluir depoimentos de testemunhas e confrontantes. É o documento central da instrução do pedido.

E se alguém impugnar o pedido no cartório?

A impugnação fundamentada encerra a via extrajudicial, pois o oficial de registro não decide litígios, e os autos são remetidos ao Judiciário. A ata notarial, a planta e as certidões já produzidas aproveitam-se como prova no processo judicial.

Imóvel com hipoteca na matrícula pode ser usucapido no cartório?

A existência de ônus real ou gravame na matrícula não impede, por si só, o reconhecimento extrajudicial. Como aquisição originária, a usucapião não preserva gravames vinculados ao titular anterior. Credores hipotecários dos imóveis vizinhos não são considerados confrontantes para fins de anuência.

Qual cartório é competente para o pedido?

O Registro de Imóveis da circunscrição onde está o imóvel. Se o bem estiver situado em mais de uma circunscrição, é competente o registrador da área onde se encontra a maior parte dele, conforme o Provimento nº 149/2023.