Contrato de Corretagem e Comissão do Corretor: Quando é Devida e Quem Paga

O que é contrato de corretagem e qual o fundamento legal

Contrato de corretagem é aquele pelo qual uma pessoa, sem vínculo de mandato, prestação de serviço ou qualquer relação de dependência com outra, obriga-se a obter para ela um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. A definição está no art. 722 do Código Civil, e a disciplina geral do contrato ocupa os arts. 722 a 729.

Aplicada ao mercado imobiliário, a corretagem é a atividade de aproximar comprador e vendedor, ou locador e locatário, até que cheguem ao acordo sobre os elementos essenciais do negócio. O corretor não representa nenhuma das partes: ele intermedeia. O art. 723 impõe-lhe deveres de diligência e prudência e a obrigação de prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio e sobre o que possa influir em seus resultados.

A regulação não se esgota no Código Civil. O art. 729 ressalva expressamente a aplicação da legislação especial, e é a Lei nº 6.530/1978, regulamentada pelo Decreto nº 81.871/1978, que disciplina a profissão de corretor de imóveis e atribui a fiscalização aos Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis. Havendo relação de consumo, incide também o Código de Defesa do Consumidor.

Quando a comissão é devida: o resultado útil

A corretagem é contrato de resultado. A comissão não remunera o esforço, as visitas ou o tempo dedicado: remunera o resultado útil da mediação. O art. 725 do Código Civil estabelece que a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

O ponto decisivo é o momento em que o resultado se considera alcançado. Para o STJ, a comissão é devida quando os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultam efetivamente no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio — objeto e preço —, independentemente da execução posterior. Alcançado esse consenso, o arrependimento de qualquer das partes ou a inadimplência subsequente não repercutem sobre o corretor, que já cumpriu sua obrigação. Por isso, o distrato posterior do contrato de compra e venda, em regra, não retira o direito à comissão.

A consequência prática é dupla. Se a negociação não chega ao acordo sobre os elementos essenciais, nada é devido, por mais extenso que tenha sido o trabalho. Se chega, a comissão é devida ainda que a escritura não se lavre por desistência do vendedor ou do comprador.

Quanto ao valor, o art. 724 dispõe que, não estando a remuneração fixada em lei nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais. A ausência de estipulação escrita é fonte recorrente de litígio, e a definição expressa do percentual, da base de cálculo e do momento do pagamento é o que previne a discussão.

Análise do contrato de corretagem
Verificamos as cláusulas de remuneração, exclusividade e prazo, e a documentação do resultado da mediação.

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Exclusividade, dispensa do corretor e pluralidade de intermediários

Três situações concentram a maior parte das disputas sobre comissão, e o Código Civil resolve cada uma com regra própria.

A cláusula de exclusividade merece destaque porque inverte a lógica do resultado útil. Ajustada por escrito, ela assegura ao corretor a remuneração integral mesmo que o negócio se realize sem sua mediação — inclusive quando o próprio proprietário vende diretamente. A ressalva legal é a inércia ou ociosidade do corretor, cuja comprovação incumbe a quem a alega, ou seja, ao proprietário. Sem exclusividade escrita, prevalece a primeira parte do art. 726, e o negócio fechado diretamente entre as partes não gera comissão.

O art. 727 impede uma manobra comum: dispensar o corretor e concluir o negócio pouco depois com o comprador que ele apresentou. Se o negócio se realiza como fruto da mediação anterior, a comissão permanece devida, ainda que já vencido o prazo contratual ou já dispensado o profissional. A prova da relação entre a aproximação e o negócio fechado torna-se, nesses casos, o núcleo da disputa — o que reforça a importância de documentar visitas, propostas e comunicações.

Quem paga a comissão e o Tema 938 do STJ

Na venda entre particulares, a comissão é devida por quem contratou o corretor — em regra, o vendedor —, salvo estipulação diversa. A controvérsia relevante surgiu nas vendas de unidades na planta, em estandes de vendas, quando incorporadoras passaram a repassar ao comprador o custo da equipe de corretagem que elas próprias contratavam.

O STJ pacificou a matéria no Tema 938 dos recursos repetitivos (REsp 1.599.511/SP e paralelos, Segunda Seção, relator o ministro Paulo de Tarso Sanseverino, acórdão publicado no DJe de 6 de setembro de 2016). A tese tem três desdobramentos que precisam ser lidos em conjunto.

O critério de validade, portanto, não é a existência da cláusula, mas a transparência: o comprador deve saber, antes de contratar, qual é o preço total e quanto dele corresponde à corretagem. Faltando essa informação prévia, clara e destacada, a cobrança é indevida e os valores comportam restituição, com fundamento no dever de informação do art. 6º, III, do Código de Defesa do Consumidor. Já a taxa de assessoria técnico-imobiliária, ou congênere, foi considerada abusiva independentemente de informação, por não corresponder a serviço efetivamente distinto e útil ao adquirente.

Registre-se que a tese relativa ao prazo prescricional foi posteriormente submetida a procedimento de revisão no âmbito do STJ, o que recomenda a verificação do estágio atual da questão antes de qualquer medida de restituição.

Registro no CRECI e riscos do contrato mal redigido

O art. 3º da Lei nº 6.530/1978 estabelece que a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis é atividade privativa do corretor de imóveis inscrito no Conselho Regional. O exercício também é admitido a pessoas jurídicas devidamente registradas, sempre com atendimento por profissional inscrito. A fiscalização compete aos Conselhos, constituídos como autarquias.

Daí decorre uma tensão prática: o Código Civil admite a corretagem eventual, praticada por quem não faz dela profissão habitual, enquanto a lei especial reserva a intermediação imobiliária ao inscrito no CRECI. A consequência é controvérsia judicial recorrente sobre o direito à comissão de quem atuou sem registro, com decisões que ora negam a remuneração por exercício irregular da profissão, ora a reconhecem para evitar enriquecimento sem causa do beneficiário do serviço. Contratar profissional regularmente inscrito elimina o risco na origem.

No contrato, as cláusulas que evitam litígio são objetivas: percentual e base de cálculo da comissão, momento em que se considera concluída a mediação e em que a comissão se torna exigível, prazo de vigência, existência ou não de exclusividade — que só produz o efeito do art. 726 se ajustada por escrito —, e forma de comprovação da aproximação realizada. Em relação de consumo, soma-se o dever de informação destacada sobre o valor cobrado.

Conclusão

A corretagem é contrato de resultado: a comissão remunera o consenso das partes sobre os elementos essenciais do negócio, e não o esforço empregado, sendo devida ainda que sobrevenha arrependimento ou distrato, na forma do art. 725 do Código Civil. As disputas típicas encontram solução expressa na lei — exclusividade escrita com remuneração integral e ônus da prova da inércia atribuído ao proprietário (art. 726), comissão devida quando o negócio se conclui como fruto de mediação anterior mesmo após a dispensa (art. 727) e divisão igualitária entre vários corretores (art. 728). Nas vendas na planta, o Tema 938 do STJ admite o repasse da comissão ao comprador apenas com informação prévia e destacada do valor, considera abusiva a taxa SATI e fixa prescrição trienal para a restituição, tese cujo prazo passou por revisão. A redação precisa do contrato e a documentação da mediação são o que define o desfecho de qualquer discussão sobre comissão.

Perguntas frequentes

Quando a comissão do corretor é devida?

Quando a mediação alcança o resultado previsto — o consenso das partes sobre os elementos essenciais do negócio, como objeto e preço. Pelo art. 725 do Código Civil, a comissão é devida mesmo que o negócio não se efetive em razão de arrependimento das partes.

Se o negócio for desfeito depois, tenho que devolver a comissão?

Em regra, não. Alcançado o consenso sobre os elementos essenciais, o corretor cumpriu sua obrigação, e o STJ entende que o desfazimento posterior ou a inadimplência das partes não repercutem sobre ele. O distrato posterior, portanto, não retira em regra o direito à comissão.

O proprietário pode vender sozinho e não pagar o corretor?

Depende da exclusividade. Sem exclusividade escrita, o negócio iniciado e concluído diretamente entre as partes não gera comissão (art. 726, 1ª parte). Havendo exclusividade ajustada por escrito, a comissão é integral mesmo sem a mediação do corretor, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade — prova que cabe a quem alega.

Dispensei o corretor e fechei depois com o mesmo comprador. Devo a comissão?

Sim, se o negócio se realizou como fruto da mediação anterior. O art. 727 do Código Civil assegura a comissão ao corretor dispensado, ou após o término do prazo contratual, quando o negócio decorre dos trabalhos por ele realizados.

Quem paga a comissão na compra de imóvel na planta?

Pode ser o comprador, se houver cláusula de repasse. No Tema 938, o STJ validou essa cláusula desde que previamente informado o preço total da unidade com destaque do valor da comissão. Sem essa informação prévia e destacada, a cobrança é indevida e comporta restituição.

A taxa SATI pode ser cobrada?

Não. No mesmo Tema 938, o STJ declarou abusiva a cobrança do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI) ou atividade congênere vinculada à promessa de compra e venda de imóvel.

Corretor sem CRECI tem direito a comissão?

A questão é controvertida. O art. 3º da Lei nº 6.530/1978 reserva a intermediação imobiliária ao corretor inscrito no CRECI, e há decisões que negam a comissão por exercício irregular da profissão; outras a reconhecem para evitar enriquecimento sem causa de quem se beneficiou do serviço. Contratar profissional inscrito afasta o risco.