Adjudicação Compulsória Extrajudicial: Como Transferir o Imóvel Sem Processo Judicial

O que é adjudicação compulsória extrajudicial e qual o fundamento legal

Adjudicação compulsória é o instrumento que permite ao promitente comprador obter a transferência da propriedade de um imóvel quando o vendedor, já tendo recebido o pagamento, se recusa ou se omite em outorgar a escritura definitiva. A modalidade extrajudicial possibilita que essa transferência seja obtida diretamente no cartório de registro de imóveis, sem ação judicial.

O fundamento está no art. 216-B da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), incluído pela Lei nº 14.382/2022, que dispôs sobre o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (SERP). O direito material que ampara a pretensão são os arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil, que asseguram ao promitente comprador titular de promessa de compra e venda o direito de exigir a outorga da escritura ou de obter a adjudicação do imóvel. O procedimento foi regulamentado em âmbito nacional pelo Provimento CN-CNJ nº 150/2023, incorporado ao Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça (arts. 440-F a 440-M).

A via extrajudicial não exclui a judicial — o próprio art. 216-B ressalva o acesso ao Judiciário. Vale, ainda, a Súmula 239 do STJ: o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro prévio do compromisso de compra e venda na matrícula, o que amplia o alcance do instrumento a contratos não registrados.

Quem pode requerer e quais os requisitos

Podem requerer a adjudicação compulsória extrajudicial o promitente comprador, o cessionário, seus sucessores e — em razão da chamada adjudicação inversa, reconhecida expressamente pela Lei nº 14.382/2022 — o próprio promitente vendedor, quando o comprador se recusa a receber a escritura. Em todos os casos, a representação por advogado é obrigatória, cabendo a ele a apresentação do requerimento.

Os requisitos centrais são quatro. O primeiro é a existência de instrumento, público ou particular, que comprove a promessa de compra e venda ou a cessão, independentemente da denominação dada ao contrato. O segundo é a prova do pagamento integral do preço ou do cumprimento da contraprestação. O terceiro é a caracterização do inadimplemento do requerido quanto ao dever de transferir a propriedade. O quarto é a notificação do requerido para suprir a falta, com prazo de quinze dias para manifestação — a inércia caracteriza o inadimplemento que autoriza o registro.

A definição da via adequada e a montagem correta da prova são o que determina o êxito do procedimento. Documentação incompleta ou inadimplemento mal caracterizado leva o oficial a indeferir o pedido ou a suscitar dúvida, atrasando a regularização.

Análise de viabilidade da adjudicação compulsória
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A ata notarial e a prova de quitação

A peça que instrui o requerimento é a ata notarial, lavrada por tabelião de notas. Embora o inciso III do art. 216-B tenha sido objeto de veto na conversão da medida provisória, a ata notarial prevaleceu e é hoje exigência do procedimento, conforme o art. 440-F do Código Nacional de Normas. Sua escolha é livre: qualquer tabelionato de notas, independentemente do domicílio das partes ou da localização do imóvel, e admitido o e-Notariado.

O art. 440-G do Código Nacional de Normas define o conteúdo da ata: a referência à matrícula e a descrição do imóvel com ônus e gravames; a identificação dos atos e negócios que fundamentam a adjudicação, com o histórico de cessões e sucessões; as provas do adimplemento integral do preço; a identificação das providências que o requerido deveria ter adotado e a verificação do inadimplemento; e o valor venal do imóvel na data do requerimento. A ata não tem valor de título de propriedade — serve à instrução do pedido e pode subsidiar eventual via judicial.

Sobre a prova de quitação, a regulamentação foi flexível. O art. 440-G, § 6º, admite que a ata constate, além de recibos, a existência de ação de consignação em pagamento com valores depositados, mensagens inclusive eletrônicas em que se declare a quitação, o termo de quitação averbável e a notificação extrajudicial destinada à constituição em mora, entre outros meios. Essa amplitude probatória é o que viabiliza a adjudicação em contratos antigos ou informais.

Procedimento no cartório

O procedimento desenvolve-se em duas etapas e pode tramitar de forma digital pelo SERP ou presencialmente.

A primeira etapa ocorre no tabelionato de notas, com a lavratura da ata notarial reunindo os elementos do art. 440-G. A segunda ocorre no registro de imóveis da situação do imóvel, onde é apresentado o requerimento inicial — assinado por advogado — instruído pela ata notarial e pelo instrumento do negócio. A pedido do requerente, a própria serventia notarial pode encaminhar os documentos ao registro de imóveis, preferencialmente pelo SERP.

Apresentado o requerimento, o oficial promove a notificação do requerido para se manifestar em quinze dias úteis. Não havendo impugnação, e estando regular a documentação, o oficial procede ao registro do domínio em nome do promitente comprador, servindo de título a própria promessa de compra e venda ou de cessão. Havendo impugnação do requerido, encerra-se a via extrajudicial e a questão é remetida ao Judiciário. Persistindo exigências do oficial que o requerente entenda indevidas, cabe a suscitação de dúvida (art. 198 da Lei de Registros Públicos).

Quando recorrer à via judicial

A via extrajudicial pressupõe ausência de litígio sobre o direito. Havendo impugnação fundamentada do requerido — questionando o pagamento, a validade do contrato ou a própria condição de promitente comprador —, o oficial não pode decidir o mérito, e a adjudicação deve ser buscada pela ação judicial prevista nos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil.

A via judicial também se impõe quando a documentação é insuficiente para comprovar a quitação ou o inadimplemento por meios extrajudiciais, quando há disputa sobre a cadeia de cessões, ou quando o imóvel está envolvido em outras controvérsias — penhoras, inventários, indisponibilidades. A ata notarial produzida no procedimento extrajudicial, ainda que frustrado, pode ser aproveitada como prova no processo judicial.

Conclusão

A adjudicação compulsória extrajudicial, criada pela Lei nº 14.382/2022 e regulamentada pelo Provimento CN-CNJ nº 150/2023, oferece um caminho mais célere para regularizar a propriedade de imóvel cujo vendedor se recusa a outorgar a escritura, dispensando o processo judicial quando não há litígio. O êxito depende da ata notarial corretamente instruída (art. 440-G do Código Nacional de Normas), da prova do pagamento — admitida em formas variadas — e da caracterização do inadimplemento após notificação de quinze dias. Havendo impugnação, a via judicial dos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil permanece disponível, aproveitando-se a ata já produzida. A análise prévia do contrato, da prova de quitação e da matrícula define a viabilidade e a estratégia do procedimento.

Perguntas frequentes

O que é adjudicação compulsória extrajudicial?

É o procedimento que permite ao promitente comprador transferir para si a propriedade de um imóvel, diretamente no cartório de registro de imóveis, quando o vendedor já recebeu o pagamento mas se recusa a outorgar a escritura. Está previsto no art. 216-B da Lei de Registros Públicos, incluído pela Lei nº 14.382/2022.

Preciso ter registrado o contrato de compra e venda para adjudicar?

Não. Conforme a Súmula 239 do STJ, o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda na matrícula do imóvel. O contrato não registrado também ampara o pedido, desde que comprovados pagamento e inadimplemento.

A ata notarial é obrigatória?

Sim. Apesar do veto inicial ao inciso III do art. 216-B, a ata notarial prevaleceu e é exigência do procedimento, conforme o art. 440-F do Código Nacional de Normas. Ela é lavrada por tabelião de notas de livre escolha e reúne a prova do negócio, do pagamento e do inadimplemento.

Como provar que paguei o imóvel se não tenho recibo?

O art. 440-G, § 6º, do Código Nacional de Normas admite formas variadas de prova na ata notarial: ação de consignação com valores depositados, mensagens inclusive eletrônicas reconhecendo o pagamento, termo de quitação e notificação extrajudicial, entre outras. Isso viabiliza a adjudicação em contratos antigos ou informais.

O vendedor pode requerer a adjudicação?

Sim. A Lei nº 14.382/2022 reconheceu expressamente a adjudicação inversa, em que o promitente vendedor requer a transferência ao comprador que se recusa a receber a escritura, regularizando a titularidade e cessando suas obrigações sobre o imóvel.

O que acontece se o vendedor impugnar o pedido?

A impugnação fundamentada encerra a via extrajudicial, pois o oficial de registro não decide litígios. A adjudicação deve então ser buscada pela ação judicial dos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil, podendo a ata notarial já produzida ser usada como prova no processo.

Quanto tempo leva e quanto custa?

O procedimento é mais célere que a ação judicial, sobretudo quando não há impugnação, e pode tramitar digitalmente pelo SERP. Os custos envolvem os emolumentos da ata notarial e do registro, além do ITBI, variando conforme o estado, já que os tribunais locais fixam as custas do procedimento.